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中国商业地产的三大现状、四大问题、五大趋势
kok全站首页-kok手机登录入口 2014-07-23 来源:《投资时报》

国商业地产的三大现状


第一,商业地产持续快速增长,区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元,增长28.28%;重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%~20%。而10%,是购物中心通常可接受的警戒线。


第二,零售增长放缓、商业项目并购频现。


可以说,2013年的商业地产是你方唱罢我登场,观者应接不暇。一方面,2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元,同比名义增长13.1%,虽跑赢gdp大盘,但增速却较上年放缓1.2个百分点,这已是连续第三年下滑,更是2004年以来的最低增速。


另一方面,并购频现。华润吞并乐购,光耀东方收购中关村购物广场,王府井收购春天百货,银泰退出鄂武商,翠微并购当代和甘家口大厦等,2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时,还有很多未实现的交易同样应受关注,如物美并购卜蜂莲花流产,百佳欲卖又停,东方家园停业。其中,最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业,未来举步维艰。


第三,电商增量大,实体店体量大,融合模式多样化。


2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元,较2012年增长高达42.8%,来势凶猛,但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说,电商增量大,实体体量大。


另一方面,电商、传统零售商相互渗透,新模式层出不穷,电商进军实体店,如:京东的全球第一家实体店在新加坡的chinatown-point开业,聚美优品的首家实体店于2013年12月开业,乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务,如万达上线万汇网,南京中央商场集团推出云中央,王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹,我们知道:让马云佩服的人不多,快递公司顺丰的老总王卫算一个,在5月18日,“我要发”的日子,顺丰在全国开业518家嘿客便利店,疯狂进入o2o,除可以提供快递物流业务、虚拟购物外,还具备atm、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能,此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。


四大问题


第一,地方整体规划缺失、商业布局失衡。


不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排,硬性搭配商业用地和住宅用地比例,缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利,采用以销售为导向的开发模式,也往往使得商业地产项目前期市场调查不足,后期规划马虎,无心经营,这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市,而其他区域却商业配套不足,出现整个城市商业布局失衡的现象。


第二,地产商缺乏经验,商业地产重量轻质。


中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米,平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了,我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率,目前的情况是租金下降,空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%,位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中,成都、沈阳的空置率也高达10.6%及20.2%。造成这一局面的重要原因,是地产商缺乏商业地产开发运营经验。


第三,商业地产专业人才发展落后行业发展。


商业地产行业的热门岗位包括操盘手、招商及运营人才,早期很多香港人到大陆,成为第一代购物中心的招商运营团队。之后,万达成为商业地产界的黄埔军校,从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是,而高薪跳槽的万达人,在万达体制内可以发挥才华,出来后橘淮而枳却未必能干好。目前的情况是,跳槽的多,薪酬涨的也快,但200万年薪难求好的项目操盘手,真正能搞好一个项目的人并不多。尤其是在商业地产受到电商冲击、亟待突破的背景下,就更凸显出人才的稀缺。


第四,融资瓶颈制约企业开发经营模式转型。


商业地产的开发运营同住宅不同,投资大、周期长、回报慢,但经营好的项目,回报高、收益久。虽然目前除传统银行贷款外,金融产品也很多,如海外发行票据、信托、私募等,但资金成本通常很高,与商业地产对资金的需求是不匹配的。


去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单reits产品。此产品虽具备reits的一些产品特征,但与标准的reits仍有一定差距。而万科入股徽商银行,也让产融结合呼之欲出,但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说,房地产金融领域的创新还要继续,但还是有很长的路要走。


综上,我们的忠告是:规划要先于开发,经营比开发重要,找人比找地重要,没有金融是万万不行的。


   编辑:杨秋月 浏览次数:93
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